Mutui, tassi e prezzi: cosa attendersi dall’immobiliare nel 2024

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Per ora si tratta solo di qualche limatura, ma dopo due anni di rialzi ininterrotti è un segnale: l’Euribor e – soprattutto l’Irs –, benchmark di riferimento rispettivamente dei mutui a tasso variabile e fisso, nelle ultime settimane hanno innescato una piccola marcia indietro. Così il mercato si porta avanti, anticipando le mosse della Bce, che quest’anno dovrebbe avviare l’allentamento monetario, anche se probabilmente non prima dell’estate. Dopo cioè aver verificato se effettivamente il rallentamento dell’inflazione registrato da novembre in avanti è confermato.

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Più spazio per gli sconti

In questo scenario l’inizio del 2024 non si annuncia molto diverso dall’anno che ci siamo appena messi alle spalle. “L’attesa è il tratto dominante oggi sul mercato, con alcune decisioni d’acquisto che potrebbero essere rinviate in attesa dell’auspicato calo dei tassi”, racconta Luca Dondi, amministratore delegato di Nomisma. “Per il primo semestre ci attendiamo un’ulteriore contrazione delle compravendite, in linea con il 2023. Dopo di che la situazione dovrebbe stabilizzarsi, con le banche che dovrebbero allargare i cordoni della borsa, sempre che non vi siano nuove turbolenze a livello macro”. Mentre sui prezzi, aggiunge Dondi, non vi è un calo generalizzato, ma piuttosto la possibilità di ottenere sconti maggiori in sede di trattativa. Di quanto? “Dipende dalle piazze: in contesti come Milano e Bologna non si va oltre il 5-6% rispetto al prezzo di vendita, mentre in alcuni centri del Sud si può ottenere un risparmio a due cifre percentuali” Outlook simile per Re/Max, che per il secondo semestre vede un ritorno di fiducia nel mercato del credito che dovrebbe favorire l’accesso ai finanziamenti per l’acquisto della casa.

Il risparmio degli italiani finisce nel mattone

Più ottimistiche le previsioni di Immobiliare.it, con il chief business development officer Antonio Intini: “Il 2023 si chiude con mutui sui nuovi acquisti intorno al 40%, ma compravendite in contrazione intorno al 10%. Questo significa che molte famiglie italiane stanno utilizzando i propri risparmi per investirli nell’immobiliare”. Una tendenza che si spiega soprattutto alla luce dell’elevata inflazione, che sconsiglia di tenere i soldi fermi in deposito. Il resto lo fanno le elevate quotazioni raggiunte dai mercati finanziari, che spingono tanti a rifugiarsi nell’asset rifugio per eccellenza, il mattone.

Quanto al nuovo anno, Immobiliare.it si attende prezzi del residenziale in crescita, anche se non dappertutto a un livello in grado di tenere il passo dell’inflazione. A Milano e Roma la prospettiva è di un rialzo rispettivamente del 2 e dell’1,1%, mentre Catania è attesa a un progresso sopra il 6% e Verona a oltre il 4%.

L’outlook di Immobiliare.it porta a conclusioni differenti rispetto a quelle di altri operatori, ma a fronte di un diverso orizzonte di valutazione. “Oggi è più complicato che in passato vendere case poco efficienti sul fronte energetico, dunque le compravendite si concentrano più costose della media”, precisa Intini.

È moderatamente ottimista anche Diego Vitello, analista senior dell’ufficio studi di Gabetti, che vede un 2024 “dai contorni più rosei del 2023” tra maggiore disponibilità delle banche a concedere i finanziamenti e più forte propensione agli acquisti da parte delle famiglie. “Il risultato dovrebbe essere prezzi per lo più stabili, con rialzi moderati in alcune città”.

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Le nuove tendenze si manifestano a Milano

Gli occhi degli analisti sono puntati in modo particolare su Milano, che in questo settore solitamente fa da apripista delle nuove tendenze. “Dopo la ricerca di spazi verdi allo scoppio della pandemia e la necessità di utilizzare lo spazio domestico anche per lavoro, emersa nello scorso biennio, attualmente non si riscontrano novità particolari in merito alla domanda”, commenta Enzo Albanese, fondatore di Idee Urbane. “I cambiamenti riguardano piuttosto l’offerta, con l’aumento dei costi relativi ai finanziamenti e ai materiali di costruzione che sta spingendo alcune imprese che hanno già ottenuto i titoli per edificare a rinviare l’avvio dei lavori”.

Il risultato è che sul mercato c’è un’offerta limitata di immobili di qualità, a fronte di una domanda abitativa ancora elevata, per cui i prezzi del nuovo continuano a crescere. “Selezione sarà la parola d’ordine del mercato immobiliare a Milano”, aggiunge Albanese. “Questo è già evidente nel capoluogo lombardo e in qualche altra piazza, ma spesso diventerà un tratto comune a molti centri della Penisola”, conclude.

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