MILANO – Mercato immobiliare ancora in crescita nel 2022, ma la risalita dei tassi Bce e quindi il rincaro dei mutui rende il mattone meno accessibile per gli italiani.
E’ quanto emerge dal rapporto sull’immobiliare dell’Osservatorio dell’Agenzia delle Entrate, con Abi. Nella sintesi si legge che lo scorso anno il mercato residenziale ha fatto registrare 784.486 transazioni (+4,7%). Nella metà dei casi (364mila acquisti) c’è stato il ricorso al mutuo. “Si conferma, quindi, il trend positivo registrato a partire dal 2014, interrotto dal dato negativo del 2020 (-7,7%)”. Il mercato è stato più dinamico a Sud, con le compravendite in rialzo del 7%, e nelle Isole, dove si attesta intorno al 9%. Se la Lombardia si conferma la regione con il maggior numero di compravendite nel corso dell’anno (oltre 165mila), è l’Umbria a far segnare il maggior rialzo con oltre 11mila scambi e una crescita del 14,2%. Seguono la Basilicata (+12,6%) e il Molise (+10,7%). Tra le grandi città, invece, troviamo in testa Palermo (+11,3%), seguita da Milano (+6,1%), Torino (+5,9%) e Bologna (+3,4%).
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Nel complesso, sono state vendute abitazioni per un totale di oltre 83 milioni di metri quadrati (+3,2%), con una superficie media per unità abitativa compravenduta pari a 106,8 metri quadrati, spiega il rapporto.
Nel 2022, il tasso medio applicato alle erogazioni per acquisto di abitazioni è aumentato, rispetto al 2021, di 0,63 punti percentuali portandosi così al 2,5%. Tassi medi più elevati si evidenziano nelle regioni del Sud (2,75%) e del Centro (2,59%), mentre i tassi più bassi si registrano nel Nord Est (2,31%). In lieve aumento la durata media dei mutui (24,8 anni), analoga tra le aree del Paese, mentre la rata media si attesta intorno ai 623 euro mensili.
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In soldoni, il mattone ha mosso quasi 123 miliardi di euro, 4,7 miliardi di euro in più rispetto al 2021 (+3,9%). Quasi il 57% del fatturato riguarda acquisti di abitazioni ubicate nelle aree del Nord, circa il 25%, sono invece riferiti ad abitazioni compravendute nel Centro, e poco meno del 19%, riguarda scambi di residenze del Sud e delle Isole. Il fatturato per scambi di abitazioni è in aumento in tutte le aree del Paese. Per contro, rispetto al 2021, il valore medio di un’abitazione compravenduta diminuisce di 1.100 euro in media nazionale. Il calo maggiore si osserva al Centro e nel Nord Est.
Il rapporto contiene anche un quadro su quanto sia “accessibile” la casa per gli italiani, tenendo in considerazione il reddito medio, i prezzi del mattone e il costo di finanziamento del mutuo (ipotesi di 20 anni con erogazione pari all’80% del valore dell’immobile). Si ritiene sostenibile una rata che resti entro il 30% del reddito. Ebbene, nel 2022 la condizione è peggiorata per gli italiani, per effetto del rialzo dei tassi della Bce mentre l’andamento dei prezzi delle case è stato meno forte di quello dei redditi.
La leggera riduzione del prezzo relativo delle case non è però stata sufficiente a controbattere l’aumento del livello dei tassi di interesse e quindi l’indice di affordabilità è peggiorato nel 2022, soprattutto nella seconda parte (la Bce ha iniziato i rialzi a luglio): alla fine dell’anno scorso “risultava pari al 13,6%, di 1,2 punti percentuali in meno rispetto ai livelli dell’anno precedente: nonostante tale riduzione le condizioni di accesso all’acquisto di una abitazione continuano a rimanere su valori elevati nel confronto storico”. Se si proietta l’andamento fino al marzo 2023, calcola l’Abi che ha curato questa parte dello studio, l’indice scende ancora al 12,8%. L’indice è costruito in modo da indicare allo 0% il fatto che la famiglia media sia in grado di acquistare un immobile, e la distanza positiva o negativaa dal livello centrale rappresenta la maggiore facilità o difficoltà di acquisire una casa da parte della famiglia italiana.
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