Mutui per la prima casa, garanzie rafforzate per i giovani: Draghi promette l’acquisto senza anticipare denaro

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MILANO – “In un decreto di imminente approvazione sono previste altre risorse per aiutare i giovani a contrarre mutui per acquistare una casa, ma sarà possibile non pagare un anticipo grazie a una garanzia statale appositamente rivolta ai giovani”. Il presidente del Consiglio, Mario Draghi, ha rilanciato il tema dell’incentivazione ai giovani che vogliono comprare casa e hanno bisogno di chiedere il supporto delle banche, nel corso della relazione al Parlamento sul Pnrr italiano. Una promessa che si lega alla scrittura del prossimo decreto Sostegni, atteso di qui a poco tempo per dare nuovo sollievo alle aziende e famiglie ancora colpite dalla crisi.

Il Fondo di garanzia per la prima casa

Uno strumento di supporto a chi ha bisogno di aprire un finanziamento in banca e non ha ‘garanzie’ da prestare agli istituti già esiste. E’ il Fondo di garanzia prima casa, che è gestito dalla Consap ed è rivolto ai cittadini che hanno intenzione di acquistare un immobile (escluse le tipologie di lusso) con un mutuo (eventualmente anche per la ristrutturazione con efficientamento energetico) fino a 250mila euro di valore. Lo Stato, alle banche che aderiscono al protocollo, offre una garanzia pari al 50% del valore del finanziamento. Una condizione di estrema vantaggiosità per gli istituti, che dovrebbero così potere erogare denaro fino a coprire il 100% del valore dell’immobile. Ma queste scelte restano una facoltà delle singole banche e molto spesso sul mercato il finanziamento non supera il limite dell’80% che è previsto dalla regolamentazione di vigilanza. In pratica, senza un gruzzolo iniziale è difficile poter comprare casa.

Dopo una serie di modifiche, il Fondo ha ripristinato i requisiti originali d’accesso che non prevedono limiti di età. Sono però contemplati dei meccanismi che premiano i giovani (o le coppie con almeno un under 35), i nuclei monogenitoriali con figli minori, i conduttori di alloggi popolari e i genitori con un figlio disabile: per costoro è previsto un tasso calmierato del finanziamento ed anche una priorità nell’accesso ai fondi, in caso si renda necessario un riparto per l’esaurimento delle risorse. L’ultimo rifinanziamento del Fondo risale al decreto Crescita di due anni fa: 100 milioni di euro. E da Consap fanno presente che, sulla capienza del Fondo, “non sussistono problemi, anzi molto probabilmente verrà rifinanziato”. Fino ad ora il Fondo ha ammesso 222 mila richieste, per 25 miliardi finanziati e 12,5 miliardi garantiti. In larga parte, quasi sei su dieci, i finanziamenti sono andati proprio agli under 35.

“Il Fondo ha funzionato molto bene – conferma Guido Bertolino, responsabile Business Development di Mutui Supermarket – ma adesso è quasi fermo da due, per mancato rifinanziamento. Funziona solo in modo residuale: lo utilizzano come garanzia solo due banche, il Montepaschi e il Banco Popolare Pugliese, e solo per le categorie con precedenza, a cominciare dai giovani. Ma tengono conto solo dei residui, che stanno per esaurirsi. In questo modo queste due banche possono offrire ai giovani un mutuo prima casa con finanziamento al 100%, superando la norma di legge che dispone che al massimo ci si possa fermare all’80%. Ma in questo modo la garanzia Consap copre anche di più del 20% che altrimenti rimarrebbe scoperto. Inoltre c’è anche la Bnl che con il mutuo giovani va un po’ oltre l’80%, se la stima della perizia è superiore a quello che poi è il prezzo di vendita effettivo”. Il Fondo Consap copre gli acquisti fino a 250 mila euro, mentre il mutuo Giovani di Intesa Sanpaolo, che utilizza invece per coprire il rimanente 20% una polizza assicurativa, arriva a 300 mila: “Ma questo fa schizzare verso l’alto i prezzi – osserva Bertolino – le garanzie pubbliche hanno costi molto più contenuti”.

Come migliorare dunque questo meccanismo perché i giovani possano vedersi prestare dalla banca tutto il valore dell’immobile, se non hanno un tesoretto da metter sul piatto per l’acquisto? Dalla società pubblica si tende a escludere un intervento sulla misura della garanzia statale offerta alle banche, ma una serie di emendamenti presentati dalle forze politiche al primo decreto Sostegni punta proprio su questo.

Un odg (prima firma Bernini) impegna il governo “a valutare la possibilità di adottare misure tese a rafforzare le garanzie per i giovani per consentire loro di realizzare il proprio futuro, sostenendoli nell’acquisto della prima casa”. E ci sono anche proposte concrete. Come quelle (Damiani, Pittella) che chiedono di estendere l’accesso al Fondo ai titolari di partita Iva colpiti dalla crisi; oppure (Gasparri, Calandrini, Margiotta, Steger) altre disegnano un importante rifinanziamento del Fondo (300 milioni nel 2021, 600 milioni all’anno nei due successivi) per elevare all’80% la garanzia concessa sui finanziamenti il cui loan-to-value (la percentuale di importo finanziato sul valore dell’immobile) supera l’80%. Così, le banche non dovrebbero avere “scuse” per rifiutarsi di dare il 100% del valore dell’immobile, visto che l’80% sarebbe a sua volta controgarantito dallo Stato.

Il Def e lo sgravio fiscale

A giudicare dagli atti del governo e dalle parole dei suoi membri, per i mutui dei giovani si potrebbe però andare incontro a un intervento composito. Già nel Documento di economia e finanza, quando si parla del prossimo decreto finanziato con i 40 miliardi di scostamento di bilancio, si spiega che “introdurrà nuove misure a favore dei giovani, ad esempio uno sgravio fiscale sull’accensione di nuovi mutui per l’acquisto della prima casa”. Ragionando in termini di sgravio fiscale, è ipotizzabile un intervento sulle detrazioni degli interessi passivi che fino ad ora sono possibili al 19% entro un limite annuo di 4 mila euro. Perché ci sia un tangibile beneficio sulla rata, però, servirebbe un incremento molto consistente dello sconto fiscale

Fonti parlamentari aggiungono che una via esplorata sarebbe quella della cancellazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale o – alternativamente – dell’Iva che si versano in sede di acquisto della prima casa. E il ministro dell’Economia, Daniele Franco, ha detto in audizione: “Sono allo studio interventi a favore dei giovani per l’acquisto della prima casa e delle famiglie più in difficoltà, anche attraverso lo stanziamento di ulteriori risorse per gli Enti territoriali”. Possibile, in questo senso, una ripartizione delle risorse tra livello locale e centrale.

Ma dai giovani intanto già c’è un aumento di richieste

In attesa dei nuovi sostegni all’acquisto della casa promessi dal governo, in qualunque forma arrivino, nelle ultime rilevazioni di Mutuionline le richieste degli under 25 sono ai massimi dal 2014, e quelle della fascia 26-35 dal 2019. In parte si tratta di un effetto dovuto alla diminuzione delle surroghe, che per anni sono state ai massimi per effetto della diminuzione dei tassi d’interessi, che ha spinto la stragrande maggioranza delle famiglie a cambiare prodotto per ottenere condizioni più convenienti. Ridimensionata questa ondata di richieste, che riguardava soprattutto le coppie nelle fasce centrali di età, stanno cominciando a crescere le richieste di mutui prima casa da parte dei giovani.

Infatti nel primo trimestre di quest’anno le richieste di mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale riescono a battere quelle di surroga, superando quota 50%. Se si guarda alle rilevazioni trimestrali non succedeva dal giugno 2019 e se si prendono i dati annui è accaduto per l’ultima volta nel 2013. Crescono anche le richieste per l’acquisto della seconda casa, che passano al 5,9% dal 5,5% del trimestre precedente. Insomma si torna a chiedere il mutuo per comprar casa, e quindi anche gli importi richiesti salgono: in media adesso la richiesta è di 138.166 euro, l’1,6% in più sul trimestre precedente. Sono proprio i giovani a pesare sull’andamento dei dati: nella fascia media di età non ci sono variazioni, e le richieste da parte delle fasce più anziane sono in calo.

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