Prezzi delle case in crescita del 5,2%, boom per il nuovo. Ma il rialzo dei tassi dei mutui pesa sulle quotazioni

L’inflazione si fa sentire anche nel mattone, ma il rialzo dei tassi con il conseguente rincaro delle rate dei mutui è una variabile che gioca contro le quotazioni immobiliari.

I prezzi delle case in Italia: +5,2% nel secondo trimestre

Secondo quanto rintracciato in via preliminare dall’Istat, nel secondo trimestre dell’anno l’l’indice dei prezzi delle abitazioni (IPAB) acquistate dalle famiglie, per fini abitativi o per investimento è salito del 2,3% rispetto al trimestre precedente e del 5,2% nei confronti dello stesso periodo del 2021: si tratta di un’accelerazione dal +4,5% nel primo trimestre 2022).

“Nel secondo trimestre si conferma e accelera la crescita tendenziale dei prezzi delle abitazioni in atto ormai da tre anni, con quelli delle abitazioni nuove che registrano il tasso di crescita più alto da quando è disponibile la serie storica dell’Ipab”.

Il boom del nuovo

L’Istituto spiega, infatti, che sono in particolare le abitazioni nuove a tirare il mercato: crescono del 12,1% (in forte accelerazione rispetto al +5,0% del primo trimestre). Crescono anche i prezzi delle abitazioni esistenti (+3,8% dal +4,4% del primo trimestre), ma in misura minore. Il record dalla costituzione dell’indice riporta le lancette indietro nel 2010 (dato tendenziale nel 2011).

A Roma i prezzi delle abitazioni nuove sono cresciute dell’11,8% su base tendenziale, al top dall’inizio della serie storiche, mentre per le abitazioni esistenti l’aumento dei prezzi medio è del 3,9%. A Milano i prezzi sono cresciuti su base tendenziale per le abitazioni nuove del 16,9% mentre quelli delle case esistenti del 6,6%.

Nel secondo trimestre del 2022, rispetto alla media del 2010, scrive l’Istat, i prezzi delle abitazioni nel loro complesso risultano in crescita del 17,4% a Milano, dove la loro risalita era iniziata già alla fine del 2015. Diminuiscono del 16,8%, invece, i prezzi a Torino, dove la ripresa è iniziata solo nel 2017 e ha avuto un andamento altalenante; calano del 22,7% i prezzi delle abitazioni a Roma dove, con la sola eccezione di due trimestri, dall’inizio del 2020 si registrano tassi trimestrali tendenziali positivi.

Anche su base congiunturale, l’aumento dell’indice (+2,3%) è imputabile sia ai prezzi delle abitazioni nuove che crescono del 6,8% sia a quelli delle esistenti che aumentano dell’1,4%.

I conti della Bce

Questi dati rischiano però di cambiare presto segno, se si avverrà quel che la Bce ha studiato in un riquadro del suo bollettino statistico, anticipato oggi, e che ragiona proprio del nesso tra andamento del mercato immobiliare e dei mutui. Come sappiamo, infatti, i tassi ipotecari nell’area dell’euro sono aumentati in modo significativo dall’inizio del 2022, dopo il minimo storico del 2021 e in vista delle strette monetarie della stessa Bce.

Secondo le stime della Bce, visto che “l’evidenza empirica” suggerisce che le “dinamiche del mercato immobiliare sono molto sensibili ai tassi ipotecari”, un aumento di 1 punto percentuale del tasso del mutuo porta, a parità di condizioni, ad un calo dei prezzi delle abitazioni di circa il 5% dopo circa due anni. Tuttavia – si legge – “lo stesso aumento di punto percentuale del tasso ipotecario ha un impatto maggiore sugli investimenti immobiliari, portando a un calo dell’8% dopo circa due anni”.

Tuttavia, si legge in un altro passo del report, l’andamento del mercato immobiliare “risente di altri fattori, anche di natura strutturale, oltre ai tassi ipotecari”. Fattori che potrebbero aumentare l’incertezza sulle prospettive abitative. Ad esempio, “a seguito della pandemia di Covid-19, le famiglie sembrano ora attribuire maggiore valore a proprietà più spaziose che consentono alle persone di lavorare da casa e stanno trovando luoghi più attraenti rispetto all’ufficio. Prove preliminari indicano un aumento dei prezzi più elevato dalla pandemia di Covid-19 per le case unifamiliari in alcuni paesi dell’area dell’euro”. Inoltre, “i prezzi dell’area dell’euro sono aumentati maggiormente per le proprietà al di fuori delle capitali dell’area dell’euro dopo la pandemia e la quota della popolazione dell’area dell’euro che vive in case unifamiliari è aumentata nel 2020”. La preferenza per uno spazio maggiore, infine, potrebbe anche favorire gli investimenti immobiliari. “I cambiamenti nelle preferenze abitative indotti dalla pandemia potrebbero contrastare l’aumento dei tassi ipotecari – è la riflessione – e potrebbero spiegare parte della resilienza osservata nel mercato immobiliare dell’area dell’euro”.