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Tecnoborsa presenta i risultati di un’indagine su le famiglie italiane e il mercato immobiliare. “L’analisi appena condotta – afferma Valter Giammaria, presidente Tecnoborsa – consente di fotografare l’andamento del mercato immobiliare residenziale nelle sei maggiori città italiane – Roma, Milano, Napoli, Torino, Palermo e Genova – coprendo una serie storica di informazioni che parte dal 2003 e arriva fino al 2010 per le transazioni effettuate e inizia dal 2005 per arrivare al 2012 per le transazioni previste; un arco di tempo che ha visto prima una grande espansione e poi, più recentemente, una significativa crisi mentre oggi; le principali città italiane hanno mostrato rispetto al resto del Paese una migliore tenuta, ma non si intravedono ancora segnali di significativa ripresa”.
L’Indagine biennale Tecnoborsa sulle famiglie che vivono nelle sei maggiori città italiane è giunta alla sua quarta edizione e, rispetto alle Indagini svolte nel 2009 e nel 2007, evidenzia come la situazione di crisi che sta vivendo il mercato immobiliare non ha subito significative variazioni in controtendenza (cfr. Tabella Sintesi); infatti, non è stato recuperato il calo di oltre due punti percentuali che era stato rilevato nel 2005, mentre la città più attiva è stata Roma.
Per quanto riguarda gli immobili acquistati nel biennio 2009-2010 (4,7 per cento), l’Indagine evidenzia al primo posto – come nelle Indagini precedenti – l’abitazione principale (73,9 per cento di coloro che hanno acquistato), ma con un valore leggermente in discesa rispetto all’Indagine 2009 (77,4 per cento). Al secondo posto rimane la motivazione dell’acquisto come seconda casa vacanze (11,2 per cento), la cui percentuale, sempre rispetto alla precedente Indagine sulle sei grandi città, è salita di 2,5 punti. Al terzo posto si colloca l’acquisto di una seconda casa per parenti prossimi (6,7 per cento), e al quarto l’acquisto per investimento (5,9 per cento); queste ultime due motivazioni, sempre rispetto all’Indagine 2009, hanno invertito le loro posizioni.
Per coloro che hanno acquistato un’abitazione principale nel biennio considerato, i due requisiti-base richiesti nel comprare una casa per abitazione in una grande città italiana continuano a essere superficie (72,5 per cento) e prezzo (61,6 per cento). Il taglio più richiesto continua a essere il trilocale (33,4 per cento); ma rilevante è anche la richiesta del bilocale (29,5 per cento); seguono i quadrilocali, che sono ricercati dal 16,6 per cento delle famiglie, e le abitazioni con più di 5 vani (13,6 per cento); bassa, invece, la richiesta di monolocali (6,9 per cento).
Anche per quanto riguarda lo stato dell’immobile si confermano le tendenze riscontrate nelle Indagini passate: il 26,7 per cento ha acquistato un immobile nuovo, il 24,2 per cento uno ristrutturato, il 26 per cento uno abitabile e il 23 per cento uno da ristrutturare. Come già riscontrato negli anni scorsi, c’è tra gli acquirenti un buon grado di soddisfazione per le caratteristiche dell’immobile acquistato.
Invece, per quanto riguarda gli immobili venduti nel biennio 2009-2010, questi hanno riguardato il 3,1 per cento degli intervistati e le città più attive sono risultate Genova e Roma. Sono state vendute prevalentemente le abitazioni principali (48 per cento); al secondo posto le seconde case vacanze (17,3 per cento di chi ha venduto); al terzo posto ci sono le case destinate a parenti prossimi (16,6 per cento); infine, le abitazioni destinate a reddito/investimento (11,8 per cento). Tra le motivazioni predominanti per la vendita della casa c’è la sostituzione con un’altra abitazione principale per il 43,2 per cento delle famiglie. Rilevante è anche lo smobilizzo patrimoniale, infatti ben il 33,6 per cento vende per liquidità; con un notevole divario seguono le altre motivazioni: il 7 per cento ha ceduto un’abitazione per effettuare altri investimenti immobiliari; il 5,2 per cento ha venduto per acquistare una seconda vacanze; il 2,6 per cento per acquistare una seconda casa per parenti prossimi; il 2,2 per cento per poter effettuare investimenti finanziari.
Dall’esame degli acquisti previsti per il biennio 2011-2012 si rileva che il 3 per cento degli intervistati ha intenzione di acquistare un’abitazione ma si continua ad assistere a un moderato calo della quota di coloro che vorrebbero acquistare un immobile nel prossimo futuro. Come per chi ha già comprato una casa, anche chi pensa di farlo è spinto dalla necessità di acquistare un’abitazione principale (34,4 per cento); al secondo posto, sempre con una percentuale rimarchevole, c’è chi pensa di acquistare per investire il proprio capitale (31,1 per cento); al terzo posto c’è la seconda casa per le vacanze (21,3 per cento), seguita, con un notevole divario, da coloro che intendono acquistare una seconda casa per parenti prossimi (9,8 per cento). In ultima analisi, si ritiene che acquisteranno un immobile coloro che, insieme a una certa disponibilità economica, potranno usufruire di un finanziamento/mutuo a condizioni favorevoli. Spostando l’analisi dalla parte delle vendite previste, nel biennio 2011-2012 il 2,1 per cento delle famiglie intervistate ha intenzione di vendere un immobile, valore leggermente in crescita rispetto a quanto rilevato nelle tre Indagini precedenti. La motivazione predominante che induce a prevedere la vendita di un’abitazione è l’esigenza di liquidità (28,6 per cento), da impiegare per le più diverse finalità; mentre al secondo posto vi è chi pensa di vendere per effettuare altri investimenti immobiliari (14,3 per cento); al terzo posto, a parità di punteggio (10,7 per cento), c’è chi intende vendere per acquistare un’altra abitazione principale o una casa per parenti prossimi oppure una casa per le vacanze; infine, vi sono coloro che desiderano vendere per effettuare investimenti finanziari.
“Per quanto riguarda i mutui, l’analisi appena condotta da Tecnoborsa – ha continuato il Presidente Giammaria – evidenzia come una netta maggioranza delle famiglie (58,1 per cento), che nelle sei maggiori città italiane hanno acquistato un bene immobile nel biennio 2009-2010, hanno acceso un mutuo o un finanziamento e la situazione è rimasta sostanzialmente immutata rispetto a quanto riscontrato nell’Indagine precedente, ma il livello del finanziamento risulta inferiore rispetto al passato”.
Rispetto alla tipologia di immobile acquistato, emerge con chiarezza dall’Indagine che è molto elevato il ricorso al mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale (65,1 per cento); al secondo posto si trovano i mutui per le case destinate ai parenti prossimi (50 per cento); in terzo luogo ci sono quelli accesi per acquistare la casa vacanze (38,3 per cento); infine, i mutui per le case acquistate per investimento/reddito (23,5 per cento). Dal confronto storico emerge che sono aumentate le famiglie che hanno acceso un mutuo per acquistare una casa per parenti prossimi o per investimento; viceversa, sono diminuite quelle che lo hanno fatto per comprare una seconda casa vacanze.
Quanto ai canali utilizzati per reperire il finanziamento, dalle risposte fornite dal campione intervistato è risultato che l’85 per cento si è recato presso la propria banca, a dimostrazione di un elevatissimo grado di fidelizzazione del rapporto bancario; il restante 15 per cento ha ottenuto il mutuo tramite canali specializzati, come altri istituti di credito, canali on-line, broker, finanziarie.
Dall’analisi delle risposte fornite emerge che il 37,8 per cento di coloro che hanno acquistato un immobile nel biennio 2009-2010 ha richiesto un prestito che copre fino al 20 per cento del prezzo pagato. Una percentuale che si spiega per vari fattori: innanzitutto, i dati dell’Indagine Tecnoborsa 2011 sulle transazioni effettuate indicano che oltre il 50 per cento di chi ha venduto un immobile lo ha fatto per acquistarne un altro, dunque ha già un buon capitale di partenza e necessita solo di un mutuo che lo integri; inoltre, i rilevanti importi dei prezzi delle case nelle grandi città fanno sì che il 20 per cento di mutuo corrispondano spesso a una cifra già consistente.
Proseguendo con l’analisi dei dati, emerge che l’11,1 per cento ha acceso finanziamenti che vanno dal 21 per cento al 40 per cento dell’importo dell’immobile; il 5,8 per cento ha acceso mutui che coprono fra il 41 per cento e il 60 per cento del prezzo dell’immobile; solo il 3,2 per cento degli acquirenti ha utilizzato finanziamenti che vanno dal 61 per cento all’80 per cento del costo totale necessario all’acquisto; infine, quasi nessuno (0,2 per cento) ha preso mutui che coprono più dell’80 per cento del prezzo del bene.Concludendo, il Presidente di Tecnoborsa ha affermato che: “Da questi risultati si deduce che nel biennio preso in esame hanno acquistato casa prevalentemente famiglie con una buona disponibilità economica di base o che comunque si sono orientate verso case il cui prezzo era adeguato alle proprie possibilità, come confermato dall’Indagine 2011 sulle transazioni effettuate, in cui si rileva che per il 61,6 per cento di coloro che hanno acquistato un’abitazione principale il fattore che ha influito maggiormente sulla scelta è stato il prezzo della casa. Inoltre, circa il 60 per cento delle famiglie che hanno acceso un mutuo negli ultimi due anni ha impegnato mediamente fino al 30 per cento del proprio reddito per il pagamento delle rate, il che denota una certa prudenza sia da parte dell’istituto che eroga il finanziamento sia da parte delle famiglie; il 15,1 per cento ha impegnato per la rata dal 30 per cento al 40 per cento del proprio reddito; il 21,8 per cento dal 40 per cento al 50 per cento e solo il 2,4 per cento oltre il 50 per cento . Dati che confermano la scarsa propensione all’indebitamento degli italiani oltrechè evidentemente il momento di minore propensione degli Istituti di credito a finanziare le famiglie”.
Dall’analisi emerge infatti che gli istituti di credito spesso richiedono ulteriori garanzie a tutela del prestito erogato: nel 25 per cento dei casi, oltre all’ipoteca sul bene acquistato, è stata pretesa dalla banca una garanzia aggiuntiva: 27,4 per cento di costoro ha dovuto fornire un’ulteriore garanzia ipotecando anche un secondo bene; un 51,6 per cento è ricorso alla fideiussione bancaria di un terzo; infine, un 48,4 per cento ha dovuto sottoscrivere una polizza assicurativa a copertura di parte del capitale erogato.

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