Si fa ancora più debole il quadro sul mercato immobiliare italiano. Ieri l’Istat ha certificato il rallentamento dei prezzi nel corso del 2023, pochi giorni prima era stata l’Agenzia delle Entrate a tirare le somme delle compravendite parlando di un calo del 10%, con un effetto caro-mutui che ha paralizzato le disponibilità finanziarie delle famiglie.
Oggi è la società di analisi economica Nomisma a tornare sul punto, con il primo Osservatorio sul mercato immobiliare nel quale si legge che “in attesa che la prospettiva economica si faccia più nitida, il mercato immobiliare italiano restituisce segnali di ulteriore indebolimento. Il progressivo incremento dei tassi di interesse, unito alla ritrovata selettività del ceto bancario, hanno bruscamente interrotto un meccanismo che pareva destinato ad accrescere in maniera costante anche le aspirazioni più fragili“.
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Il problema è ormai chiaro: senza il credito le case non si comprano. Per gli osservatori, la disponibilità di finanziamenti ha una “imprescindibilità risulta ormai acclarata, specie in una fase di debolezza ciclica2. Il mercato, reduce dagli anni dei tassi azzerati e dell’ampia disponibilità di denaro per l’azione incessante della Banca centrale, si è trovato spiazzato dal repentino cambio di rotta. “L’elevato costo del denaro ha fatto sì che la quota di compravendite assistita da mutuo si sia ridotta dal 48,4% del 2022 al 39,9% del totale degli acquisti del 2023 – rileva ancora Nomisma – Le difficoltà di accesso al mercato della compravendita hanno favorito un potenziale spostamento di interesse della domanda verso l’affitto, che rispetto allo scorso anno è cresciuta di 3 punti percentuali. In altre parole, nel 2023 48mila nuclei familiari hanno rinunciato ad acquistare una casa a favore dell’affitto”.
Il problema è che, a fronte di una minore disponibilità di denaro, i prezzi reagiscono in maniera molto lenta. In poche parole, non scendono e questo “finisce inevitabilmente per ampliare le distanze tra aspettative dell’offerta e disponibilità della domanda, contribuendo a rallentare ulteriormente l’attività transattiva. Nel 2023 le compravendite hanno subito un calo prossimo al 10% con quasi 710mila abitazioni totali che sono passate di mano sul mercato”. Secondo Nomisma, “il calo delle compravendite registrato nel 2023 è imputabile esclusivamente alla componente di domanda che è uscita dal mercato perché dipendente dal credito (-26%), mentre gli acquisti senza mutuo continuano a crescere (+4,8%)”. Tradotto: chi ha i soldi continua a comprare, chi si deve rivolgere in banca rimanda il sogno d’acquisto.
C’è poi da dire che ogni città fa storia a sé. Ad esempio, se i mercati di Messina e Ancona fanno segnare una flessione nominale dei prezzi (rispettivamente -2,2% e -1%), quelli di Trieste e Novara (rispettivamente +3,2% e +3%) evidenziano una variazione positiva di entità doppia rispetto alla media dei mercati. Ora qualche segnale di inversione di tentenza si è visto: come sappiamo, la Bce taglierà i tassi con buona probabilità a giugno e negli ultimi mesi i mutui fissi hanno già preso atto di questo nuovo scenario, con un calo dei costi. Ma per Nomisma non basterà un atteggiamento più accomodante da parte della Bce per determinare un’immediata risalita delle transazioni, ma sarà necessaria una fase di normalizzazione che agevoli il ripristino di condizioni più favorevoli alla domanda.
Per Luca Dondi, amministratore delegato di Nomisma, “Non sono poche le incognite che punteggiano la traiettoria del mercato immobiliare italiano nel 2024, anche se la principale rimane legata all’orientamento delle istituzioni finanziarie ad ogni livello.Se nel primo semestre il quadro non pare ormai destinato a mutare, dal secondo è lecito attendersi un cambio di rotta, con effetti che almeno inizialmente saranno piuttosto timidi”.
La crescita degli affitti
Sul fronte della locazione non si arresta la crescita dei canoni (+2,9% annuo). La media sintetizza una certa variabilità tra le città: dal calo di Messina (-1,3%), alla stabilità di Bergamo (+5,1%) fino ad arrivare al picco di Perugia (+5,2%). “Lo spostamento di interesse verso la locazione metterà ancora più in evidenza il sovraffollamento di un comparto che già oggi sconta un’evidente carenza di offerta. Nel residenziale la migliore performance del segmento locativo rispetto a quello dell’acquisto ha sostenuto la crescita – anche se lieve – dei rendimenti lordi da locazione che si attestano al 5,6% annuo”, si legge ancora nell’Osservatorio.
Da cui emerge, infine, come la domanda – sia per acquisto che per locazione – “sia sempre di più è orientata a privilegiare le dotazioni interne quali il balcone o terrazzo, il doppio bagno, la luminosità degli ambienti e la disponibilità del posto auto o del garage, oltre a servizi di connettività. A seguire, la ricerca privilegia le caratteristiche del contesto, quali la presenza di verde e la vicinanza ai servizi e trasporti pubblici e, infine, la tipologia dell’edificio, che viene valutata in termini di condizione d’uso e performance energetica”.
“Gli operatori immobiliari prevedono, per il 2024, una ulteriore diminuzione delle quantità scambiate sul mercato (47,5% dei giudizi) o, tuttalpiù, un’invarianza sui livelli dello scorso anno (44,3%). Solo l’8,2% degli intervistati prevede una ripresa delle compravendite per effetto di una maggiore accessibilità al credito, della disponibilità di nuove abitazioni in vendita e di un’accresciuta propensione all’acquisto, sostenuta anche dall’onerosità dei canoni di locazione”, conclude Elena Molignoni, Head of Real Estate Nomisma.
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